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已录铺位

0 样本铺位

经营中

0 正常/新开

异动铺位

0 转让/装修/关停

长青样本

0 经营5年以上

现场观察 / 洞察热点 / 底层信号

观察播报台

这部分放老陈最近看到的变化、值得继续追的事件，以及租金、转让、动线这些街道底层变量。

老陈观察播报

近期动态

动线观察 2026.06

商场金角是当前最高人流入口

保利广场、写字楼和社区人流在东端交汇，围栏与过街口让北侧金角铺位获得更强可见度，后续会重点追踪这一段铺位的品类更替。

租赁信号 2026.06

转让告示增多，反映房东和商户的博弈变化

过去这里更接近一铺难求，近两三年转让和空置变多。是否允许转让、空置多久能租出，将成为后续观察街道冷暖的重要指标。

品类变化持续观察

奶茶、粉馆退潮，快餐和面馆成为主要样本

这条街早年有多家奶茶店，后来明显减少；前两年粉馆较多，现在也大幅收缩。后续会用月度更新记录不同品类在高租金街铺里的生存表现。

洞察热点事件

竞争样本重点追踪

水果一哥持续占位，挑战者反复出现

好美鲜从一个门面扩到多个门面，果尚果品等挑战者陆续进入又退出。水果品类后续会作为“强者周边能否复制”的核心样本。

金角样本商场端

美宜佳与正新鸡排共用金角铺位

一个高价值铺位拆成便利店和小吃窗口，分别承接即时零售和边走边吃需求，是“金角位置怎样榨干流量”的代表案例。

微型铺位效率观察

大参林下方的酱香饼，小档口也能稳定经营

几平方米的楼梯下空间，靠早餐与即时购买活了多年。它能帮助观察“极小面积、低人员配置、强刚需”的生存逻辑。

底层信号

租金 / 转让 / 动线

新竹路这一段连接保利广场、写字楼和大量社区出入口，人流来源复杂，铺位竞争强。北侧保利时代约 2014-2015 年开盘，南侧天悦约 2016 年开盘，整条街已经成熟，同时仍处在品类和租赁规则持续调整期。

金角位置约 3-4 万/月，常见压力位约 3.5 万/月，承接商场、写字楼、社区和过街人流。

银角位置约 2.5-3 万/月，通常仍有较强可见度和动线，但低于核心金角。

中间位置约 2 万/月，是观察普通临街店能否扛住成本的基础参照。

转让信号近年转让告示和空置变多，能否转让、转让周期和空置周期会成为街道冷暖的关键指标。

新竹路观察室 · 月度入口

这条街发生了什么？

正在读取本月铺位状态。这里会把新开、关停、转让、装修和空置集中呈现，让第一次进来的用户先看见变化。

本月最值得追踪点一下高亮街道图

这条街的动态按实地记录更新

铺位生命史时间机

看一个铺位怎样换手、扩张或空置

选择一个有代表性的铺位，查看它的前世今生。时间越长，这里越像一部实体店演化史。

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切换代表店铺全部样本

代表店铺

正在读取代表店铺故事。

老陈观察会显示在这里。

故事分类

品类 / 位置诊断板

把一条街拆成可学习的商业判断

从品类容量、租金压力、动线节点和长青样本切入，把散乱观察变成可复用的开店判断。

点一下高亮对应铺位，再点一次恢复全貌。

← 雄庄路 · 社区端

新竹路店铺实时分布网络

颜色代表铺位状态，点击店铺查看档案 · 玫红=空置铺位 · 灰色=无临街店铺区/通道 · 米杏门形=小区出入口

关山大道 · 商场端 →

绿色：正常经营中紫色：正在装修黄色：营业转让中红色：已关闭/招租中蓝色：新开业米杏：小区出入口玫红：空置铺位灰色：无店区/通道琥珀热力带/行人：人流动线

北侧街面 · 保利时代（K33/北区）

🚶 北侧人行道 · 约6-7米宽 · 步行舒适，商铺可见度高

← ← 向西行驶 · 双车道

新竹路 · 双向四车道

向东行驶 · 双车道 → →

🚶 南侧人行道 · 约6-7米宽 · 步行舒适，商铺可见度高

南侧街面 · 保利时代天悦

雄庄路

关山大道

已按可读比例放大 · 左右滚动查看整条街 · 点击铺位看详情

景气指数看板

CRPI 餐饮大盘 × 新竹路街铺样本，后续每月跟随店铺变化自动沉淀趋势。

餐饮业 CRPI 表现指数

中国烹饪协会 CRPI · 自动月报

--点

待更新 --

50 为荣枯线，高于 50 表示扩张，低于 50 表示收缩；后续跟随 CRPI 月报自动更新。

新竹路街铺景气指数

XPI V2 · 50 荣枯线 · 随每次录入实时联动

--点

待测 2026.07

新竹路 XPI V2 是 0-100 分的街铺观察指数。由 4 项组成：空置转让压力 35%（按门面宽度加权的异常铺占比，对标临街空置率行业基准：5% 以内健康、10% 警戒、20% 以上高压）+ 老店支撑 25%（活过 3 年、5 年的老店占比，年龄估算一律取保守下界）+ 新开退出变化 25%（近 180 天新开业 vs 新关停转让，50 为进出平衡线；新开先按弱正面，半年内关停/转让按强负面，每录入一条带日期的变化即时联动）+ 刚需品类占比 15%（民生刚需业态占比是否落在 45%-75% 的健康区间）。V2 起去掉了"位置人流"项：地段是这条街的固定条件，不随时间变化，不混入景气信号。