开店笔记 · 开店工具

你看中的这个店铺
到底能打几分？

这不是一个冷冰冰的计算器，是把老陈讲了八年的「80分选址法」、加上麦当劳肯德基这些大牌的选址门道，做成了一套题——像老陈坐你旁边，帮你把这个铺该不该签，从头到尾过一遍。

📏 一句话记住：选址要「满意」，不要「最好」。80 分以上才能下手，80 分以下绝对不选。

📍 正在看的铺子

1先过一遍「一票否决」红线

这几条是老陈说的、和大牌都列为「绝对不能签」的红线。先勾一勾——中一条，分数打再高也别签。

✅ 一条没中，可以往下给它打分了。

🔍 不管分多高，签之前必查一件事：这个铺子上一家是做什么的、为什么不做了。——铺子是会「说话」的。如果上一家也是餐饮、做不下去走的，这地方多半有你没看出来的毛病（人流假、房东坑、隐性成本…）。麦当劳、肯德基的开发员到一个铺子，第一件事就是打听「前任为什么走」。

2给五个维度打分

点开每个维度，里面是几个小问题，每个拖动滑块打分——滑块上面有参考刻度（差 / 中 / 好分别什么意思），照着滑就行。带 🔑 的是「命门」，滑到很低（40 分以下），整个维度分会被压住。权重是默认的，你也能改。

这个铺子的综合得分

— 分

—级

📋 老陈给你的诊断 + 签前必做

看店要看好几个，存下来横向对比，选分最高的（老陈说他学员看 30 多个点位才下手）

3这个位置，能做多少营业额？

打分是「判断」，这一步是「算账」。用大牌都在用的公式估一估这个点位能做多少钱、房租扛不扛得住——门前客流 × 进店率 × 客单价 = 营业额。

① 门前每天大概经过多少人？

数法：高峰时段（早 7-9 / 午 11-13 / 晚 17-19）站门口数人头，连数 3 天取平均，再估全天。数骑车、走路的，开车路过的不算。

② 这些人里，多少会进你的店？（进店率）

行业经验值：社区店进店率 5-10%、商务区 2.5-6%（商务区只有社区一半，因为路过的多数本就不是你的客）。拿不准就往低选。

③ 客单价（元/人）

④ 月房租（元）

估算日营业额—
估算月营业额—
房租占营业额—

老陈/行业的租金健康线：社区店、茶饮 ≤ 15%，快餐 ≤ 20%，超过就吃力。这是粗估——进店率受品类、产品、季节影响很大，真要定，还得自己蹲点数三天、再去旁边同类店数它的单量交叉验证。

4存了几个铺子？比一比

看店不能只看一个。把每个看中的铺子都打个分存下来，这里自动排名——老陈常说「好铺子是比出来的、跑出来的」。

5为什么是 80 分？

老陈的「80分理论」：开店成功是好多因素加起来的结果，最后这个总分，决定你的店是亏、是平、还是赚。

60 分↓大概率亏本。老陈说：20% 的店赚钱，80% 不赚钱——而 80% 不赚钱的店里，又有 80% 是亏本的。

60 分刚好保本。可保本的店，怎么能开得长久呢？

70 分能盈利了，但撑不起你再开第二家、做品牌。

80 分不多不少刚刚好——盈利了，普通人努力能达到，还能让生意往大里做。这就是该下手的线。

80 分↑那就要加上运气了。运气这东西，可遇不可求，别指望。

"选址，要遵循满意原则，而不是最好原则。一个店铺如果打分超过 80 分，就可以下手了。"
—— 老陈《开店笔记》

6看一个真实的 80 分拆解

上海一位老板看店半年，最后拿下的「80分店铺」（点开看他怎么打的）

他在上海看了大半年、30 多个点位，最后选中社区商场 1 楼一个 67 平的铺子开米粉店。下面是他签合同前的真实打分——单项有高有低，但加权下来正好 80 分，就是这个「满意」的分数让他敢下手：